虹口板块崭新定位楼价稳健攀升——给投资者描本谱

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1^# 大中小发表于 2004-8-21 15:54 只看该作者

虹口板块崭新定位楼价稳健攀升——给投资者描本谱

成交量及均价大幅上涨 
一、市场特征：1.三季度均价大幅上涨，成交迅速放量，虹口区3季度均价到达6355元/平方米，比上季度上涨了12.54%；成交总面积为241464平方米，环比增加359%。2.现状环境与楼价、定位是否匹配成为成交与否的关键性因素，3季度的小户型住宅和小户型酒店式公寓遭遇两种命运，均价12000元/平方米，定位为全装修小户型住宅，位于四平路板块的国际明佳城一期市场接受低，3季度销售率仅27.3%；而均价14000～19000元/平方米，定位产权式酒店式公寓，处于周家嘴路北外滩板块CBD规划区域的恒升半岛国际中心二期经过长期蓄水、异地推行等营销手段，仅剩几套房源。（见下图单位：元/平方米）
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2
二、价格分析：1.均价再创新高，对购房者刺激不小，3季度平均住宅价格为6355元/平方米，环比涨幅达到12.54%，同比上涨了28.02%。2.四平路及鲁迅公园板块和周家嘴路北外滩板块成交量占全区的61.80%，成交均价分别为6894元/平方米和6715元/平方米，涨幅分别是13.57%和11.02%，有效地带动区域均价上涨，凉城板块的上涨幅度也达到8.67%。
各大板块市场行情解析 
根据虹口区的具体情况及楼盘的分布状况，可将房地产市场分为四大板块，即（1）四平路沿线及鲁迅公园板块、（2）凉城板块、（3）周家嘴路及北外滩板块、（4）曲阳板块。（目前，曲阳板块风平浪静）（见下表 虹口区03年3季度各板块涨幅情况）
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<TBODY>
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板块名称 </TD>
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二季度均价 </TD>
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三季度均价 </TD>
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涨跌幅 </TD></TR>
<TR>
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凉城板块 </TD>
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5130 </TD>
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5575 </TD>
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8.67% </TD></TR>
<TR>
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四平路及鲁迅公园板块 </TD>
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6070 </TD>
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6894 </TD>
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13.57% </TD></TR>
<TR>
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周嘴路北外滩板块 </TD>
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6048 </TD>
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6715 </TD>
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11.02% </TD></TR>
<TR>
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虹口区 </TD>
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5647 </TD>
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6355 </TD>
<TD vAlign=bottom width=68>
12.54% </TD></TR></TBODY></TABLE>
数据来源：上海市房地产交易中心
鲁迅公园板块定位较高 
1.板快范围:西到中山北一路，东到四平路沿线，北到大连西路，南到东宝兴路。
2.市场特征：1.四川北路大规模改造竞相动工做高区域楼市平台，新一轮整街坊旧区改造计划涉及上百万平方米的建筑面积；其中围绕四川北路公园，四川北路以东，四平路、武进路和轻轨范围内规划范围35万平方米的住宅群是四川北路中段最重要的住宅项目，也是虹口区第一块依托公共绿地开发的住宅。2.新盘推案量少，仅3个，大面积、高单价消化受阻，一是国际明佳城借四川北路公园的景观优势，一期定位为小户型全装修房，开出12000元/平方米的均价之天价，市场反映平平，3季度销售率仅27.3%；二是瑞嘉苑三期开盘价为7200～12000元/平方米，均价较二期上涨了近500元/平方米，短期涨幅明显，但销售不过50%；三是海伦新苑采取差价策略，取得明显效果，与四川北路距离500米左右，开价6300～7900元/平方米，受区域居民抢购。
3.价格特征：1. 上升势头强猛，同比涨幅高于环比涨幅，3季度均价为6864元/平方米，环比上涨13.08％，个比上涨18.65%。2. 新开楼盘依托规划走高价策略，一方面，区域规划促使开发商高价定位楼盘；另一方面，投资者和市民买涨不买跌的心理导致需求扩容，促使各在售楼盘纷纷提高单价，循环往复刺激房价继续上升。（见下图）
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4.消化分析：1.新盘价低者消化优势明显，7000元左右均价的海伦新苑，消化相当顺利；国际明佳城一期1号楼打着小户型的口号，超过万元的均价与目前周边环境的明显反差，销售速度相当慢；瑞嘉苑三期毛坯房均价8500元/平方米，市场的认可度亦不高。2.在售楼盘中，成交价格和成交量比上季度都有一定程度的上升，大体集中在四平路附近，这说明此区域楼盘在短期内完成消化受一定阻力。

凉城板块迎合中低价需求 
1、板快范围：西以闸北相邻，东与杨浦逸仙路相邻，南到中山北一路，北与宝山交界。
2、市场特征：1. 凉城环境宜居，交通方便，较多楼盘品质都较高，小区周边配套设施也齐全。2. 中低均价支撑市场仍旧供不应求，3季度以近5500元/平方米的均价成为区内普通居民抢购点，如新上市楼盘一品新筑、虹口嘉苑和万峰梦湖苑二期销售价分别为4700～6000元/平方米、5200－6000元/平方米和5000～6200元/平方米，其销售速度之快令人咋舌；另外，自今年底至明年初，随着中虹锦绣文华、良辰美景二期、丰华家园、一品新筑二期的陆续上市，该区域供求关系将进一步得到有效缓解。3.板块内第一个全装修项目即将上市，中虹花园锦绣文华预定价8000元/平方米，将于明年初开盘；板块边缘的花园城三期预计开盘价也在8000元/平方米，双双合力，拉动其他楼盘跨过6000元/平方米均价。
3、价格特征：1.2003年三季度凉城板块均价为5608元/平方米，与上季相比上升了9.30%，改变了小幅度下跌的情况，反弹势头强劲。2.很多尾盘和在售楼盘均抓住机会将剩余房源出手，成交量一跃上升4.75倍；市民和投资者追高不追低的心理促成大量需求，拉动单价和成交量上升。（见下图）
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4.消化分析：1.供应有限，3季度3个新盘一上市，即成为众多需要中低价房的购房者的围抢对象，尤其是二房。2.需求加剧，大部分自住购房者及部分投资者组成浩浩荡荡的购房大军，面对开发商人为营造缺货状态的用意，已没有更多的时间去揣摩，只要房型不是太坏、周边环境尚可，即抢之。3.中环概念也是一个刺激因素。
 北外滩板块上涨较快 
1、板快范围：西至河南北路与闸北相邻，东到大连路与杨浦相结，南到东大名路与黄浦江较近，北至周家嘴路沿线。
2、市场特征：1.烂尾楼以4.71亿的天价拍卖，9月13日，地处北外滩的景观建筑――地面以上楼高28层的大正三角地广场以4.71亿元的天价被上海泓邦投资有限公司竞拍成功；该烂尾楼处于北外滩CBD商务区规划中，地段非常好，但久置已七年，楼盘内部仍未完工，施工质量及销售策略至今还是个迷。2.新盘房价欲与天比高，3季度后续楼盘装修房恒升半岛国际中心二期、装修房浦江名邸二期开盘价分别为14000～19000元/平方米和7200～9700元/平方米，比一期底价分别高出近4000元/平方米和2000元/平方米。
3、板块价格：1. 板块3季度均价为6715元/平方米，与上季度6048元/平方米相比，上涨了11.02％。（恒升属酒店式公寓性质，交易数据不归类为住宅，故未能统计）；在有交易量的8个楼盘中，1个楼盘下跌，6个楼盘价格上涨，另有一个楼盘在沉寂了一段时间后又出现，但交易量都不大。2.大连越江隧道的通车，成为支撑房价的新热点，相对较低的房价，将会吸引浦东区域居民向北移，加大对中档房的需求，房价顺势上涨。3.北外滩“滨江绿地’的规划招标等一系列市政建设规划的相继出台，以及耀江国际广场和世茂北外滩酒店的启动，有力地带动了区内房价的上涨。
4.消化分析：1.小户型酒店式公寓恒升半岛国际中心二期，终端客户直接针对投资者，销售情况不如一期。2.其他在售楼盘，主力房型面积大，加上售价近期又上涨不少，而周边生活配套和环境没多大改变，消化速度相对较慢。
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未来仍有四大涨势因素 
从未来的发展趋势来看，该区域的新盘价格仍在继续走高，区域均价仍会被再次刷新，如果不考虑政策因素，短期内仍将继续保持这种态势，明年初均价有望突破7000元/平方米。具体可从以下几个方面来把握：
四川路沿线、新盘紧缺 
未来的供应量相当一大部分集中在四平路鲁迅公园板块和周家嘴路北外滩板块，两个板块动拆迁难度加大，导致改造进度缓慢，造成新盘上市拖延和长期供应量的紧缺，拉升房价继续上升。
未来价格继续上涨 
受北外滩和四川北路两大改造区域的相续启动，虹口区整体房价还会上升到一个新的阶梯。目前北外滩的房价在15000元/平方米，四川北路附近也近10000元/平方米。另外，凉城板块和四平路及鲁迅公园板块未来新开楼盘价格还会继续上涨。
别墅进入新萌芽期 
中虹花园－锦绣文华，在明年初会有连排别墅上市供应，预计单价10000元/平方米以上，别墅的稀缺性更是会使其升值不少，估计将会吸引相当一部分有区域情结的区内富裕人士购房，消化问题不大。
外地客户大举进军虹口 
北外滩、四川北路的改造将会相继拉开虹口区高价房和商铺竞争的序幕。时下，已有相当一部分温州投资者客将目光投在了北外滩和四川北路商业街附近的楼盘和商铺，并结队实地考察，相信全市及全国各地的投资者到时也会将钱砸向虹口。
即将上市楼盘一览表 
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板块 </TD>
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楼盘名称 </TD>
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总建筑面积 </TD>
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预计开盘日期 </TD>
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预计开盘均价（元/M2） </TD></TR>
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北外滩板块 </TD>
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耀江国际广场 </TD>
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140000 </TD>
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04年初 </TD>
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15000 </TD></TR>
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铂金富邑 </TD>
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67000 </TD>
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03年底 </TD>
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15000 </TD></TR>
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世茂北外滩酒店 </TD>
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100000 </TD>
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未定 </TD>
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20000 </TD></TR>
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泓邦国际广场 </TD>
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74800 </TD>
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未定 </TD>
<TD vAlign=bottom width=153>
20000 </TD></TR>
<TR>
<TD vAlign=bottom width=132>
中美信托金融大厦 </TD>
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108000 </TD>
<TD vAlign=bottom width=110>
未定 </TD>
<TD vAlign=bottom width=153>
15000 </TD></TR>
<TR>
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四平路鲁迅公园板块 </TD>
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晶钻博华 </TD>
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14000 </TD>
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03年底 </TD>
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10000 </TD></TR>
<TR>
<TD vAlign=bottom width=132>
瑞虹新城二期 </TD>
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108000 </TD>
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03年底 </TD>
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8500 </TD></TR>
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天宝华庭 </TD>
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41000 </TD>
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03年底 </TD>
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9000 </TD></TR>
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凉城板块 </TD>
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中虹花园锦绣文华 </TD>
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80600 </TD>
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03年底 </TD>
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8000 </TD></TR>
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良辰世家 </TD>
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54000 </TD>
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03年底 </TD>
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6000以上 </TD></TR>
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一品新筑二期 </TD>
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53000 </TD>
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03年底 </TD>
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6000以上 </TD></TR>
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花园城三期 </TD>
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45000 </TD>
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03年底 </TD>
<TD vAlign=bottom width=153>
8000 </TD></TR></TBODY></TABLE>
 
（来源：理财周刊）网站编辑：顾玮晔

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