[理财建议] 如何淘套真正低价房

　
　　今年上市的新盘定价都不便宜。

　　业内人士建议消费者不妨关注老盘。

　　东莞房价到底如何，到底有没有超值低价楼盘，这是消费者目前最关心的问题，在楼市低迷期，价格无疑是刺激消费的杀手锏，但"降价"显然只是一种手段，有些楼盘是"明降"即实打实的降价，有些是"暗降"，打出"优惠"、"打折"等等招牌，消费者也能捞到些实惠，但有些却很可能只是开发商作秀，为了吸引眼球而造出的假象，引购房者上钩。记者实地探访了一些楼盘，并采访了专业人士，帮助消费者在这场降价风潮中淘到真正的低价房。

　　旧盘、早期拿地项目房价下调空间大

　　据了解，目前东莞市场上下调价格最明显的都是一批早期开发、早期拿地的项目，这类旧盘因为拿地成本低，其房价下调的空间会比较大。如果购房者要在这股降价潮中想"淘到便宜货"，就要去看一些已经卖了一两年的老盘，这些盘源如果市场竞争力不足，都会在这段时间调整价格，降价的盘会有不少。

　　房地产专业投资人士陈健雄表示，近两年拿地开发的新项目，因为拿地成本较高，房价下调的空间很有限。如2006年~2007年，东莞的拿地成本为每平方米3000多元至4000多元，这类项目从开发到上市一般需要一至两年，按照造价这类新项目的成本至少每平方米要在六七千元以上，因此，凡是今年上市的新盘，定价都不会便宜。

　　尾盘、尾房很实惠

　　尾房容易给人的感觉是卖不出去的差房子，而实际上留到最后的不一定就不好。尾房应分为两大类：一是有问题、卖不出去的尾房，如：朝向差，楼层差，景观不理想，户型不合理等。二是没有问题或没打算卖出去的尾房，如开发商留作自用或者前期样板间。

　　但事实并非如此，根据经验，尾盘也是极具实惠和投资价值的。首先是价格相对便宜，尾房在价格上与新盘相比有优势，其次，无期房风险，尾房为购房者免去了购买期房时的种种无法预期的苦恼，现房现卖，所见即所得。东莞这类房子还不少，如果用于自住，不是特别在意挑剔的话，很容易在这类楼盘中捞到实惠。

　　其次，低楼层也可以考虑，记者踩盘发现，一般楼盘定价会按照楼层高低来决定价格高低，低楼层一般都是该楼盘价格较低的，许多楼盘一楼还会附送花园，而且低楼层也比较适合老年人起居，但要注意的是，最好不要购买楼层过高的低楼层单位。

　　非中心区楼盘降价幅度大

　　中心区楼盘由于地段优势，价格一般较高，而非中心楼盘会通过拉低价格来吸引消费者，具体到东莞，目前在环城路上一批楼盘价格已经出现松动。

　　虽然去年上半年的城区市场中，环城路沿线的住宅片区曾经火爆一时。但因为环城路住宅片区尚处于开发初期，交通尚未成熟、周围配套及居住环境也不太好，在这种情况下要吸引购房者目光，该区域开发商打出价格战，都想通过低价拉一批消费者前来买楼。

　　同时，该区域去年开盘项目并未完全消化完，而原先几大老盘纷纷扫尾收盘，再加上今年新开的几个大型楼盘，销售压力非常大，降价不可避免。因此，在该区域购房，比较容易找到"低价房"。

　　警惕"小产权房"陷阱

　　但购房者在淘低价房的过程中，不要过度贪图便宜，因为有些低价房中有很大的陷阱，其中，"小产权房"就是一例，人们所说的"小产权房"通常指的就是"乡产权房"。指购买农民集体土地上建设的房屋，有乡镇政府颁发权属证书的房产，"乡产权"没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。

　　虽然价格低廉，但"小产权房"没有真正的产权，不受法律保护，也不在即将实施的《物权法》的保护范围内，因此无论自住还是投资，购买"小产权"一定要谨慎。

　　东莞由于镇区纵横，在城市化进程中，产生了大量这类房产，这些房子相比城区房价来说，价格只占其一半，有些甚至便宜到只有每平方米2000多元，但由于这种"乡产权"的集体所有制土地使用形式不具备房屋转让、买卖、收益等权力，而且不能办理房屋过户手续。由此而产生的纠纷一直不断。

　　此外，如果遇到国家征地拆迁或者村委改造等，由于"乡产权"房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的使用权，所以其拆迁补偿能否得到或者得到多少都将是一个未知数。因此，千万不能贪图便宜购买此类房产