北京房产新政出台 短期难改楼市低迷

　　近日，市场久久期盼的北京房产新政终于出台了，由于北京楼市的特殊地位，这也让许多市场人士颇为关注。但在当前的经济大环境下，这些政策仍然无法改变楼市的短期走势，而购房者则要留意寻找市场低迷期中的机会。

　　随着气温的逐渐降低楼市也没有显现回暖的迹象，而人们对后续政策的期盼也是越发强烈。李欣是一位在房地产市场跌打滚爬了多年的投资者，而随着近期有关房地产市场的一系列新政出台，他也时刻关注着楼市的变化。不过有一件事是他百思不得其解的，他说：“此前各地许多城市都出台了针对房地产市场的优惠政策，唯独北京却没有什么‘动静’，难道这个城市的市场就不需要什么特别的‘刺激’吗？”

北京新政终于出台

　　终于在11月22日，李欣心中的谜团可以解开了，北京市的房产新政终于浮上水面，11个相关政府部门联手出台《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》。北京市建委相关负责人表示，《意见》由北京市建设委员会、北京市发展和改革委、北京市财政局、北京市地税局、北京市规划委员会、北京市国土资源局、北京市统计局、国家统计局北京调查总队、中国人民银行北京营业管理部、北京银监局、北京住房公积金中心等11个部门联合印发。

　　通过对这次房产新政的研究比较，记者认为这次政策的看点主要集中在两个方面。一是在土地供应上趋紧，政策明确提出，要严格执行城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，优化房地产市场结构。具体措施包括：加大对保障性住房、限价房用地储备力度，优先保证其土地供应；对基础设施和配套设施不完善，待建、在建项目集中的地区，适度从紧商品住房项目的土地供应；适度增加生产性服务业土地供应。换句话说，从严的土地政策最终将会导致未来商品房供应增量的减少，无疑会有利于维护房地产市场的整体稳定。

　　二是对于普通住房认定的放宽。与其他许多城市一样，北京这次也放宽了对普通住房的认定标准，其特点也是突出了一个总价原则。此前，北京的“普通住房”须同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍以下。北京市建委人士表示，新标准对“普通住房”的定性，前两条规定都没有变化。第三条则修改为：“实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下”。同时，享受优惠政策住房平均交易价格调整为：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。简单地来说，如果购买一套位于三环和四环间的房子，成交总价低于175万元都可被视为普通住房，即使面积达到140平方米，只要单价在1.5万元以下就可以了。而从北京房地产市场的实际情况来看，这样的房子还是比较容易找到的，所以有些市场人士就用“普惠”这个词来对此进行形容。

[p]

无法改变房价趋势

　　那么，此次房产新政对北京楼市的影响究竟如何呢？北京楼市之所以受到大家广泛的关注，关键还在于这个城市的房地产市场所具有的独特地位。从全国整体楼市的发展来看，北京始终扮演了一个“领头羊”的角色，市场呈现出明显的强势特征。在这种情况下，我们也不难理解北京的房产新政为何会迟到一个月，作为一个之前房价从未下跌过的核心城市，北京依然保持着价格堡垒的地位，政策制定者的小心谨慎可谓最恰当不过了。

　　北京的房价大幅上涨主要有三次，2002～2003年一次，2003～2005年一次，2005～2007年一次，三次涨幅当中以最后一次涨幅最大，这无疑也给全国的楼市带来了不小的影响。这其中当然也是由多种因素造成的，比如首都的地位、奥运会的刺激作用等等。但是从近一段时期来看，北京楼市已经发生了非常微妙的变化。根据中房指数系统的统计，虽然刺激楼市的相关政策已经出台，但10月北京楼市仍然维持了调整的态势，共成交78.25万平方米（8240套），环比下降7.2%，同比下降47.99%，并且这其中一半以上还是保障性住房的交易，实际成交的商品房数量更少，市场继续冷清。10月商品住宅成交均价为9244元/平方米，西城、崇文、丰台、石景山、大兴、密云和开发区七个区成交均价环比下跌，崇文区下跌幅度最大。

　　而在北京楼市交易量持续减少的同时，楼盘的存量却在持续增加。根据北京房地产交易管理网的数据显示，今年1月1日，北京楼市可售住宅期房6.9万余套，面积971万余平方米，未签约住宅现房2.2万余套，面积为349万余平方米，期房与现房合计为9.1万余套，面积1320万余平方米。而到11月18日，可售住宅期房达11万余套，面积1375万余平米,未签约住宅现房3.5万余套，面积497万余平方米,期房与现房合计为14万余套，面积1872万余平方米，期现房套数和面积比今年初增长58.3%和41.8%，有专家认为，这恰恰是北京房产新政出台的真正诱因。不过对此记者认为，种种迹象表明，新政的出台仍然无法改变房价继续下行的趋势。

　　北京市统计局新闻发言人于秀琴日前表示，今年以来，北京房地产价格涨幅出现回落。9月份北京房价环比下降0.2％，是三年来首次出现环比下降。她认为，短期内，北京房价的下降趋势不会改变，房地产行业的调整还没到底。

[p]

调整走势仍将延续

　　北京房地产市场的走向也让许多投资者牵肠挂肚，从更广泛的意义上说，也代表了大家对于新政后市场总体走势的关注。综合各方面因素的判断，记者认为此次政策推出主要是围绕金融风暴之后刺激内需而展开的，然而应急之策的效应显现需要有一个过程，短期内市场调整的走势仍将延续。

　　从本质上看，当前房地产市场的运行环境已经发生了较大的变化。对此，中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，导致2005年后北京房价大涨的因素有三个： 一是人民币汇率升值；二是石油、煤炭、有色金属等大宗商品价格的飙升；三是股票市场的繁荣。而2008年初以来，以上三个因素都出现了较大变化：一是汇率升值速度减缓；二是大宗商品的价格已经出现了大幅度调整；三是股市出现大幅度的下跌。2005年至2007年，三个利多因素都刺激了对北京、上海楼市的需求，而如今都向相反的方向演变，其结果是显而易见的，北京、上海的楼市需求突然出现了断层。

　　目前，许多投资者都对楼市的后市走向颇感迷茫。从市场的实际情况看，虽然全国已有近20个城市陆续推出了包括购房入户、减税、购房补贴等优惠措施，但收效并不明显，除了北京、上海、重庆、天津等城市的商品房销售量略微回稳，其他地区仍处于下降趋势。那么，未来市场究竟会如何演变呢？

　　在这里，我们不妨来理一下思路，记者认为对此可以把握住这样几点：首先，这场世界性的危机引发了全球资产的缩水，对中国的影响也已波及到各个层面，而房地产绝不可能幸免，市场的下行压力显而易见；第二，一系列房产新政的出台，更多地是着眼于拉动当前的内需，而楼市的许多深层次矛盾仍然无法解决；第三，在这种情况下，楼市的调整趋势难以改变，成交量的变化会成为后市一个重要的看点；最后，对于购房者来说要善于发现市场低迷期间中的机会，现在的市场环境与去年相比已经大相径庭了。

　　不少专家也表达了这样的观点，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，在全球经济衰退的背景下，我国经济也难独善其身，这一系列政策既是对民生的关照，进一步强调了住房保障问题，同时也通过降低住房交易税费、降低公积金贷款利率等措施，减少居民购房成本，活跃市场、刺激消费，有利于保持经济平稳增长。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则表示，市场信心是最关键的因素。今后楼市的稳定重点应为防止价格的大落，促进的措施应该让房地产市场能够平稳回落，与收入增长对接，形成有效的支撑。

声明：本文版权为第一理财独家所有，如须转载，请与我们联系。发邮件至editor@amoney.com.cn或致电021-64830133