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海能投顾:房地产开启“剩”着为王的淘汰赛
来源:     2019-11-12 16:44:38

    今年已经有409家房地产企业宣布破产,根据数据统计今年以来已经发布过415次地产调控政策,平均每次调控都有一家房企破产,平均每天两次调控。住房不炒的背景下,对于房企来讲确实太“南”了。

  谈业绩增长的时候,就绕不开“开源节流”。开源,指的是目标客户的“钱包”,而节流指的是自己的“钱包”。

  压缩违规房贷,房地产领域的贷款增速已经连续回落14个月,这算开源失败;2019年,房企融资平均成本为6.88%,同比增长0.67%,这就是节流无力了。

  房地产本身就是个高度依赖资金流的行业——借钱拿地,借钱盖房,卖房回款,周而复始,结果借钱成本增加,卖房的目标客户资金有减少,真是一分钱难受英雄汉。

  没有任何一家房企是不依赖高额的负债周转的,还记等2018年年初炒阳光城,就是因为阳光城的现金流比较好或者叫能借到钱。

  地球人都知道房地产处于寒冬期,但是我仍然要给大家讲房地产,因为房地产无论是现在还是未来都将是GDP大头,换个角度来看,这场寒冬带给我们的将是巨大机会——因为春天总会来的。

  而这个寒冬会让行业从新洗牌,弱者将被淘汰,品牌差异会越放越大,资源会进一步集中。

  房地产市场很可能将进入这样的赢家通吃时代,头部企业将会逐步的占据更大市场份额,而地产的头部企业毫无疑问就是万科和保利。

  今天我给大家分析下万科A,以后有机会再分析下保利。

  万科A是地产行业龙头,行业的标杆风向标,我们通过对万科A的分析希望可以找出整个行业的节奏。

  从3季报来看,万科A的增长并不弱,应收增长27.21%,净利润增长30.43%。单从财报这些数字上是看不到更多东西的,需要业务进展情况分析。

  我们从几个方向来分析它的业务情况。

  完工销售情况,前三季度销售了3061万平方米同比增长了5.5%,总计4756亿元同比增长了10.2%,销售金额增长7.1%。

  未完工在建情况,万科A的在建工程同比增长,在建权益建筑面积约6275.4万平方米,同比增长了17.3%。

  单独看没感觉,结合其他房企和现在的环境再看看呐?

  今年以来全国商品房的销售面积是同比下降的,而万科是面积增长5.5%,而且销售金额增长7.1%,这就已经说明万科的品牌效应开始体现了。在万科身上几乎看不到政策调控的影子。

  从财务上看,万科的负债和融资成本都控制的极低,上半年的负债只有25%,2018年的融资成本也只有4.6%,这个数据在同行业中也是绝对的翘楚了。

  再看成本控制,地产行业现在的在售房源应该是2017年拿的地,而2017年正处在地价高峰期,平均拿地成本都要高2000多元/平米,而今天的销售价格只高出了300元/平米,所以无论你怎么算,地产行业的毛利率和净利率都应该是大幅下降吧。

  不过你看看万科的,它非但没降反而比去年同期还要高。

  地产行业大鱼大肉的日子确实结束了,而且正在快速的凋零,万科也确实在勒紧“裤腰带”,但是万科不但实现了活下去的目标,还活得很滋润不是吗?

  低估值,高应收增长,积极的转型应对寒冬,都预示着当冬季结束的时候,这个“剩着为王”的行业将进入新的高增长周期。那么在寒冬里活得很滋润的万科呐?

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