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长租公寓一年半爆掉23家 留下房东与租客难题无解
来源: 华夏时报    2019-08-14 11:27:12

  “躲过P2P爆雷,没躲过这个(乐伽公寓)。”乐伽房东小黄在维权群感叹道。

  2019年8月7日,乐伽公寓在微信公众号上发布公告称其已停止经营:“近期公司经营不善,无力履行合约。我司已尽最大努力通过各种途径积极自救,但均未见效。目前我司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经济收入,无力偿还客户欠款。”

  早在20天之前,乐伽公寓还曾发布过辟谣跑路的公告。然而,倒闭传闻在纷纷扰扰近一个月后终成事实,令租客和房东大失所望。

  根据天眼查的数据显示,南京乐伽商业管理有限公司成立于2016年5月30日,坐落于江苏省南京市玄武区,主营业务为房屋租赁管理增值服务及维护。注册资本为100万元,实缴资本为15.3万元,公司的参保人数为363人,实际控制人为姜千。姜千名下还有8家公司,大部分是空壳公司,其中有一家名为南京纵海企业管理咨询有限公司,还曾申请过“栖兮公寓”的商标

  “长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”原我爱我家副总裁胡景晖一语成谶。据不完全统计,近两年来先后已有23家长租公寓宣告倒闭或被收购,资金链断裂成为悬挂行业头顶的魔咒。

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《华夏时报》记者根据公开资料统计

  租客与房东间的战争

  据租客反映,8月2日,乐伽公寓在成都、苏州、合肥等的多个分部已经人去楼空,业务员纷纷辞职,《华夏时报》记者8月10日上午多次致电乐伽咨询热线均无人接听。

  作为中间人的乐伽公寓“跑路”,将战火直接引向租户和房东。

  杭州租客赵先生对《华夏时报》记者表示,他通过中介在乐伽公寓租住了两套房子,一套用于自住,一套用于办公。自住的房子位于杭州广博苑小区,是今年7月6日刚签的续约合同,租期从7月18日至2月17日,房租每月1850元,押金1500元,赵先生一次性向乐伽支付了13450元。如今续住不到一个月,一万多房租都将打水漂。

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赵先生向《华夏时报》记者提供的乐伽公寓收款单

  几天前,赵先生收到自住室房东的消息,称没有从乐伽方收到本季度的房租,下周要强制收房。另一头,办公室的房东也向他催收房租。赵先生向《华夏时报》记者出示的聊天记录显示,房东明确拒绝了双方各担一半损失的协调请求,称8月20日不与其重新签订租房合同就将收房。

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赵先生向《华夏时报》记者提供的聊天记录

  赵先生是河北人,目前在南京创业。他自称创业之路多舛,公司面临倒闭,个人账上只剩不到三千元,无力负担二次房租。

  实际上,赵先生说他所经历的催款方法已经算比较温和的了。记者在维权群里看见有不少租客自称被房东断水、断电甚至更换房锁,从而被迫搬出公寓。赵先生说,自从8月7日乐伽发布破产公告里提到“对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的,我司无条件同意”后,许多房东就默认房子已经回到自己手上,此时房客就处于极其被动的地位。

  其实,感觉委屈的不仅是租客,许多房东也成立了维权群,“我们也是弱势群体,还要还房贷。”据悉,有一部分房东是靠着每月收到的租金来还房贷,而自从三月起他们就再未从乐伽方收到过房租,同样面临着经济压力。

  成都房东小静告诉《华夏时报》记者,房客的租期还有八个月才到期,目前她已同房客达成双方各担一半损失的协定,也就是说未来的八个月内,房客只需支付四个月的房租。对于剩余租期时间较长的房东而言,这样的解决方法显然损失颇重。但是,小静表示这也是无奈之举,此前有其它房东经历过强制收房后发现家中名贵家具不翼而飞的情况,她害怕再不退让租客会弄坏家中设施 “我的损失也大得很,还是想着算了。因为我的房子是新的,家里所有家具、电器都是新的。你到时强行把房子收回来了,但是东西都给你搞烂了。我们想着舍财免灾。”

  在维权群里,《华夏时报》记者看到了房东做出一些的维权攻略,比如先强势断水断电,然后再找房客协商解决;断水断电之前要和物业串通好,确保物业不会再重新打开;如果房客拒绝协商就直接换锁等等。

  残局如何收场

  乐伽宣布倒闭之后,总部及分公司所在地的相关部门均做出反应。8月5日,西安市住房与城乡建设局发布《关于租赁房屋时的风险提示》,提醒市民要选择信誉高的租赁企业,警惕采用“高收低租”模式的企业。

  8月8日,南京市住房保障和房产局发布公告称“为妥善化解乐伽公司租赁合同纠纷,帮助乐伽公司切实履行企业主体责任,我市相关区政府按照方便客户、属地调处原则,组织司法局、人民协调委员会、律师事务所等第三方机构,在辖区设立调解服务点,为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调解和法律咨询。”同时,公告还提到南京市住房租赁协会推荐我爱我家、自如、银城千万间公寓、青客公寓和南京市房屋置业担保有限公司五家企业参与协调服务工作,并在协商一致的基础上提供居间代理、促成重新成交房屋租赁关系等服务。

  《华夏时报》记者致电南京建邺区接待点,接待点工作人员告诉记者,目前南京市没有统一的协调流程,各个区有自己的安排。建邺区的调解员全部是政府人员,其它区可能还有中介机构参与协调。

  据从南京江宁区调解点返回的租户小唐向《华夏时报》记者反馈,江宁区是由政府人员和中介分开调解,“政府的人一个房间,中介一个房间,多数人都是找政府人员调解。”小唐找了政府人员进行协调,希望和房东平分损失,但是双方意见不合调解失败。小唐说她争取本周和房东达成一致意见,并提出建议:“我也有认识的人调解了几次才成功的,(如果调解失败)或者你可以再约一次。”

  “我个人认为,平分损失是现在这种情况下最合理的解决办法了。各担一半对租期还剩五个月以下的房客房东来讲,双方还有坐下来谈的可能性。但是对于那些租期在半年以上,甚至还剩一两年的租客房东来讲,谁能承受的了?”赵先生表示他的剩余租期较长,房东表明就算去了调解点,也绝不接受平分损失的结果。

  财经评论员严跃进对《华夏时报》记者表示,南京的协调政策对各地还是有鉴意义的。政策层坚持“方便客户、属地调处”的原则,对于解决长租公寓问题有积极作用。同时从实际情况看,政府也在协调其它长租公寓企业积极参与问题的解决,尤其是提到了“促成重新建立租赁关系”的表述,这是有助于形成相对稳定的租赁关系,防范租赁企业破产或爆雷后问题的扩大。

  8月8日,南京乐伽管理有限公司杭州分公司也发布公告,称与喔客公寓、窝库公寓、趣居公寓已达成接盘协定,有继续委托房屋意向的房东可自行与这三家公司联系。然而,喔客公寓在此之前也被爆出采用“高进低出”的高风险经营模式,许多房东表示不会再信任长租公寓,将通过其它方式处理房产。

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乐伽杭州分公司公告

  损失最小的是一些通过大中介公司签约乐伽公寓的租户。有通过德佑签约乐伽的租户表示,中介承诺将因房源审核不过关承担租户的一切损失。

  长租公寓频繁爆雷,高进低出模式引质疑

  在乐伽公寓宣布破产的公告里有提到,“我司通过认真反思,深刻认识到公司‘高进低出’的经营模式存在缺陷,已对长租市场带来较大风险。”

  “高进低出”即乐伽公寓用较高的价格从房东手里取得房源,同时以更低的价格将房源租给租客,以便快速扩张市场。记者在维权群里能发现,“高进低出”是乐伽公寓普遍存在的情况。

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群聊截图

  诸葛找房数据研究中心分析师杨雅静对《华夏时报》记者分析了“高进低出”模式的风险性:“高进低出是乐伽公寓以高于市场价拿房,给房东的付款方式按照月度或季度租金付款。以较低价格出租房源,但一次性收取租客半年或一年租金。租客若月付则价格高。这种做法本质要利用资金池来运营。无形中放大杠杆,风险控制敏感性差,一旦企业经营管理失误,最终会导致房东、租客严重损失。”

  无独有偶,近期另一家惯常使用“高进低出”模式的长租公寓品牌安闲居也于今年7月爆雷。除了“高进低出”,安闲居还使用了租金贷等高风险经营手段。“租金贷具体经营模式简单来说就是‘拿房-出租-融资-再拿房’的模式来扩张市场,期望形成规模效应。一旦其中一环出现问题,资金链断裂不可避免。” 杨雅静分析道。

  严跃进认为防范长租公寓爆雷的风险,可以适当在保证金、准备金等方面落实新的政策。类似资金可以发挥防火墙的作用,这有助于对租客形成保险作用。对企业方而言,则能约束其盲目扩大,进而有成本的概念。类似制度也利好后续对长租公寓资金面的监控,保障企业稳健运营。

  近年来,长租公寓行业动荡不安,行业已不可避免地来到了历史拐点,杨雅静预测未来长租公寓发展的方向是:分散式长租公寓在二房东的基础上发力运营,添加增值服务;集中式长租公寓加强重资产的资产管理方式。从资本角度看,资产管理集中式的可以发挥的空间更大;从市场覆盖面,分散式覆盖客群、房屋供给量更大,两种是不同的业务逻辑和盈利模式。