首页 > 股票 > 正文
北上广深不再公布房价?楼市新一轮收割潮到来
来源: 地产情报站    2019-07-18 10:35:57

  很有意思,据说北上广深都不再公布房价。深圳最新加入。

  21报道称深圳市房地产信息平台显示,截至目前,该市一手、二手房价数据已连续三月未更新,最后一次更新停留在4月24日。

  彼时,单日一手房的成交均价为52104元/平方米。

  深圳住建部门的解释是,由于深圳市房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响。

  为了更准确地反映房地产市场的运行情况,深圳参考了其他城市的做法,在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上,不再公布汇总后的成交金额及均价信息。

  有人说这背后有调控压力,也有人说是不是要放开限价了?这到底意味着什么,又有什么信号,杠杆游戏略作分析。

  1、不公布房价背后。媒体当然喜欢盯着北京、上海、深圳,其实不公布房屋均价的城市还有很多。很多城市的均价,实际也是靠其他数据计算而来。

  根据杠杆游戏的经验,部分公开了的城市,你去找数据,也不并显著。似乎,没打算高调告诉你。

  与此同时,市场研究机构却往往可以第一时间公布很多地产数据,包括均价、成交量,具体成交结构数据。

  甚至据说有的城市,这些数据相关机构不直接告诉公众,反倒给了这些市场研究机构。这和信息公开,似乎有点背道而驰。

  特别在调控“房住不炒”的背景下,有些城市确实有压力。告诉你的,也未必就可信。

  具体到深圳,供应小、成交小,结构性推盘,受区域开盘量影响很大。忽上忽下,也确实不反映深圳房价。

  这样的公开,往往也容易误导。

  深圳、北京、上海很明显一点是,二手房成交量、比例相对较大。而大部分二线城市则不是,主要还是新房占比更高。

  新房少,均价受结构性影响确实很大。所以,深圳不公布房价背后,有多重因素。

  2、观察房价有权威发布,同时更应该重视调控政策。首先,杠杆游戏要说,部分地方不公布房屋均价,并不意味着我们没有了了解渠道。

  上文说了,市场研究机构是一方面。另外,权威的还有国统局每月的70个大中城市房价指数。

  总的来说,从数据的准确性、专业程度,以及受干扰因素角度而言,国统局的数据反倒是最可信的。特别二手房。

  该指数环比、同比,围绕100上下浮动。这个变化,特别是把多个月份的指数拿来一对比,很说明问题。

  苏州之前不就是因此被约谈。每个城市,其实都在被数据监测之中。

  而监测的目的,就是为了调控精准施策。约谈其实就是叫你精准施策。

  因为今年一季度比较火,4月之后受调控影响逐月降温。近期房地产信托窗口指导强化,房企融资难度加大。

  同时海外发债,多家企业利率上浮。相关部门近期要求,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。控升级、加码也在多城出现。一句话,调控整体在收紧。

  那么,何必那么在乎深圳不再公布房子均价呢?深圳这么做,并不是启动房价的意思。

  调控政策走势,才是核心。

  3、降准和货币政策调节,可以对冲房价压力。在小阳春闯关入夏失败之后,大家又在思考,是不是房价向下的压力变大?
  在杠杆游戏看来,确实是有压力,近期二手房的挂牌、价格走势,很说明问题。下文我会写。

  但是,相关部门并不期望明显这样。去年下半年开始,我们看到办法很简单,那就是货币政策相对宽松,调控结构性宽松。

  换来的回报就是楼市超预期,虽然谈不上热,但是没有冷。小波段调控法,房价维护得很好。

  虽然有些城市、板块二手房还是有压力,但这是因为此前单价涨到一定程度,正常回调,算是回归理性。

  近期,美国降息信号出来。刚刚发布的二季度经济增速比一季度略有下降。

  面对经济压力怎么办?毫无疑问,国际空间也有了,那么下一步降准是可期的。货币政策也可以给一定的空间。

  具体多大的空间,杠杆游戏不知道,但保证经济稳定在6.2-6.4%之间是需要的。

  而这对于稳定房价,对冲调控导致的楼市压力基本够。

  4、二手房大量挂牌上市,刚需迎来更多选择,楼市迎来收割兑现高峰。我的朋友川渝横贯线近期就写文章分析,重庆近期,仅主城区挂牌二手房数量就超过10万套。成都也直逼10万套。

  注意,这还仅仅是一家房产中介的数字。这家中介在我国很强大,但也并不意味着他掌握全部二手房信息。

  实际上,以重庆过去一些年每年二三十万套的成交数据看,加上在即将开启2年限售期到的时间窗口之际。这个数据还会上升。

  好吧,杠杆游戏说直白一点,就是很多之前投资的人准备套现了。我一位华东地区的朋友3年前在重庆江北嘴投资,近期完成了套现。

  你懂的,大赚几十万。比上班强多了。

  尽管房价总体上去了,但不少城市二手房大量入市,等于供给增加。对于刚需来说,虽然被收割,起码有了更多选择。总比市场一直亢奋好,那样更折磨人、折磨钱。

  在房价总体平稳的市场环境下,投资客“打新”成果将进入收获期。只是,行情整体不如之前,无非是略微少赚点。总体实际也是大赚。

  几个月前,我曾撰文分析过,今年开始,全国二手房都会密集入市。如今来看,确实如此。理解了这一点,其实也就明白近期楼市的新格局,二手房占比在全国都会提高。

  财富就此一步步完成大转移,本轮调控实际进入收割的兑现高峰。

  5、房价会下探吗?如上文杠杆游戏所述,在调控再加码,以及二手房大量入市的冲击之下,房价会下探吗?
  这个问题,上文杠杆游戏其实算是回答过了。降准和货币政策调节,可以对冲房价压力。

  始终要明白一点,房价维护稳定,才是目的。

  但是我们看到,刚刚发布的70城房价指数,新房方面变化不大,二手房下跌的城市变多。

  我简单数了一下,大概有20个左右。夏季开始,往往也是房屋销售淡季。


  如上图,下降的不乏上海、深圳、武汉、青岛、郑州、长沙、福州等重磅城市。原因很简单,政策风向变了。

  其实土地市场6月不也这样吗?
  从这个角度而言,局部房价回落,其实是可以期待的。但是,主要城市的幅度,不会太大。