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继续抱着房子等大涨,那你就大错特错了

来源: 第一理财网    2019-04-19 11:53

      如果现在你手上还有好几套房产,甚至80%以上的资产都是房产,你会怎么做?

      想必很多人会不假思索地说,拿着啊,等它继续涨价。是的,相比证券、期货等金融产品,房产的准入门槛更低,操作方式更简单,只要准备充足的资金,每月定期还款即可轻松享受房价带来的红利。而其他投资方式对投资者的要求更高,需要不断学习,才能做到稳定赢利。

      但是,如果放到房价长期阴跌的今天,你还会坚定持有房地产吗?

 

房产曾是“香饽饽”

      毋庸置疑,在过去十多年里,房产一直被认为是最好、最简单、最有投资潜力的品种。

      以上海为例,根据贝壳研究院Real Data数据库,我们盘点了近7000套上海市目前挂牌的且入手10年以上的房源目前的挂牌价和当时的入手价,平均涨幅609%,年均收益率34%,即使按照每年复利计算,年均收益率也达到12.8%。可以说是非常可观的收益了。

      从投资角度来考虑,我们可以通过计算来比较房产与其他投资品种之间的差别:假设手中有350万首付现金,二套房首付为七成,可用来投资一套500万的房子,那么,当房价涨幅超过多少的时候,投资房产的收益是高于金融投资的?

      为了方便说明,需要就房产投资和金融投资这两种不同的投资方式分别进行说明:

      第一种方式:投资房产,持有5年后卖出,纯商业贷款,二套贷款利率上浮10%,贷款周期为20年,房屋用于出租,月租金5000(假设租金恒定)

      第二种方式:购买保守类理财产品,年化收益率为5%

      对于第二种情形,五年后收益总计97万(按年度复利计算),要达到与理财产品相同收益,那么该套房子5年后的“到手价”需要达到627万,也就是说房价年均涨幅需要达左右到5%。以目前近5万元/平方米的均价来策略算,5年后房价需要达到6万元/平方米左右。

      在过去十年间,实现这个目标并不难。贝壳研究院Real Data数据显示,在过去2009年-2010年和2016年-2017年,上海市房价年均上涨约27%,轻轻松松超过理财产品5%的收益水平。

 

房价已经“雄风不再”

      当房价不再一路上涨的环境下,投资房产已经不再能够做到“稳赚不赔”。

      当然,投资房产获得收益的前提条件是房价要涨。根据上海市历年房价历史资料,近10年来的房价上涨幅度较大的年份,主要集中在2009~2010年和2016~2017年两个时间段。反观近两年房价,显然红利不足甚至是负数。

      数据显示,自2017年三季度以来,二手房价波动性走低,房产已不再成为“稳赚不赔”的投资。尤其是在2017年上半年高点入市的投资者,目前也面临着资产缩水的尴尬情形。

      房产投资在短期内投资收益如何?贝壳研究院Real Data进行了测算。观察近两年房屋买卖价差(同一套房源卖出价-当时买入价),房价上涨为二手房交易带来的收益在2018年初达到顶峰,随后逐渐下降。买入两年内即出售的二手房价差的下降趋势则更为明显,根据2018年10月的市场数据显示,买入房屋不到两年即出售的业主的平均获利仅为12.92万/套(未包含中介费、卖房税费等交易成本),而相对长期持有房产的买卖价差则依然维持在100万/套以上。

      上海市每月卖房业主中,整体亏本卖房群体占比稳定在5%左右。2017年下半年至2018年初,该占比缓慢上升。而买入两年内即出售的业主占比在2018年初迅速上升,此类业主大多在2016年房价上涨后入市,交易不能获利。部分业主担心房价继续下降导致资产近一步缩水,带来的损失甚至可能高于两年内出售房产带来的税费成本,从而选择在短期持房后迅速出手。

      那么,长期持有房产是否能够改善这种状况呢?从政策环境来看,预期比较稳定,“房住不炒”的市场定位已经比较清晰。地方政府的调控和管理会不断得到强化,实现因城施策,加强管理。从整体来讲,房地产市场的预期比较平稳,地价总体比较稳,房价运行也比较稳。因此未来房价年均涨幅超过5%以上,已经难以实现。在这种情况下,投资房产,也很难获得理想的收益。

 

分散投资才是王道

      紧紧握住房产已经不再合乎时宜,分算投资才是王道。

      分散投资包括几个层面,首先是投资品种的分散,其次是投资区域的分散。

      首先来说投资品种的分散。分散投资也称为组合投资,是指同时投资在不同的资产类型上。分散投资引入了对风险和收益对等原则的一个重要的改变,分散投资相对单一投资品种的一个重要的好处就是,分散投资可以在不降低收益的同时降低风险。这也意味着通过分散投资我们可以改善风险—收益比率。

      就目前来说,房产投资只能作为其中一个选择,我们还必须考虑其他投资品种,包括证券、信托、保险、银行理财产品等等。根据自身需求,以及年龄等因素,就不同的投资品种进行组合,比如固定理财产品投入比例在10%—15%,用家庭总资产10%的比例购买保险类产品,低风险类理财产品投资比例最高可以达到30%,股票或者私募股权类产品,也能够根据自身风险承受能力,给予适当比例的配置。

      其次是要做到地域的分散。因为不同地区会有不同的政策性风险,部分地区平台也出现过比较集中的问题,为避免集中性亏损,可以选择分散地区投资。

      与此同时,在中国经济全球化、人民币汇率波动、国内资产收益率降低的大背景下,国内高收入人群“出海”的原因更趋多元化。随着时代的发展,更多的人对出国的需求也不断增加,除了金融投资以外,还包括海外置业、海外移民、海外留学、海外旅游等等。所以大家逐渐接受全球资产配置的理念,这已经不是高净值人士专属,很多中产阶级都需要进行全球资产配置。

      金融市场上某一些因素的改变,可能会影响所有的金融产品的收益情况,比如银行利率、发行货币、通胀率、汇率等,这就是单一市场的局限性和风险,可以通过全球资产配置来规避。除了重要的分散风险,全球资产配置还可以使资产保值增值,完善资产的税务筹划和信贷管理,以及家族传承。