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成本和规模双增长 房地产信托收益创新高

来源: 中国房地产网    2018-08-20 11:32

  在金融去杠杆的背景下,集合类信托成立整体萎缩,但房地产信托却逆势上扬。

  据用益信托网数据显示,上周成立的集合信托产品中,房地产领域投资规模占比持续位居首位,共成立30款,募集资金达82.79亿元,占总规模的57.05%,规模较前一周相比呈现持续上升趋势。

  与成立规模“井喷”同步,房地产信托融资成本大幅上涨。

  “今年以来,房地产信托融资成本大幅提升了。”一位信托公司人士向中国房地产报记者表示,11%的信托融资成本已经是上半年房企融资成本的普遍行情。

  该人士透露:“房企依靠信托融资的成本不能一概而论,模式不一样,成本也不一样,但从整体上来看,今年以来,房地产信托融资成本应该是大幅提升了,目前不乏年化收益率在12%~15%之间的产品,预计市场主流产品的年化收益率在11%左右。”

  同策研究院总监张宏伟对当下房企信托融资成本做了更细致的划分,信托融资成本与融资期限、资金数量、抵质押措施等多种因素相关,但融资方的实力水平往往更被信托机构看重,因此大型房企和中小型房企依托信托进行融资的成本也不相同。据其介绍,目前中小房企的平均融资成本已高达12%~15%,而大型房企的融资成本也基本在8%~10%之间。

  对比2017年,相关资料显示,房地产信托融资成本大多集中在6%~10%。也就是说,目前主流房地产信托年化收益率超过10%,已达近年的高点。

  伴随着房地产信托的收益率持续走高,房地产信托项目兑付压力也会逐渐上升,所以同时应以业务合规为基本原则,及时绑定核心交易对手及强化投后管理等手段防范风险。

  规模“井喷”

  房地产信托市场近期持续升温。用益信托网数据显示,上周成立的集合信托产品中,房地产领域投资规模占比持续位居首位,共成立30款,募集资金达82.79亿元,占总规模的57.05%。

  自今年以来,房地产信托迎来一波规模性增长。据用益信托网的数据统计显示,截至8月14日,68家信托公司2018年共发行7201个信托产品,规模总计12245.73亿元;其中,信托资金投向房地产领域的信托产品共计2179个,规模总计5186.84亿元,占据半壁江山。

  百瑞信托分析认为,在金融去杠杆和防风险等宏观调控的影响下,较之去年,今年信托发行量虽然整体显著萎缩,但房地产信托规模能维持较快增长。这主要是因为目前房企依旧存在较大融资需求,而银行贷款、债券等融资渠道受阻,使得房地产信托需求增加。

  据中原地产研究中心的报告显示,从房地产开发企业本年到位资金累计增速来看,从2017年3月开始,房地产开发商到位资金累计增速开始下滑。

  一位私募基金人士对中国房地产报记者分析称,预计短期内房企融资需求依然存在并保持增长,因此短期内房企对信托融资的需求难以降低。

  据中国房地产报记者查询,用益信托网上显示8月14日当天最新发行的信托产品有7个,其中有4个产品的资金投向是房地产行业,融资主体中涉及恒大、融创、新力等大型或实力房企,且房地产信托发行规模均较大。

  在8月14日成立发行的7个信托中,资金投向工商企业的有两个信托产品,发行规模均为5000万元,而投向房地产行业的4个信托产品的发行规模上线均达上亿元。其中,由爱建信托发行的“恒大珠三角瓜洲项目贷款集合资金信托计划(三期)”的发行规模显示为“至28060万元”,产品期限为12~18个月,预期收益7.7%~8.4%;由四川信托发行的“新力惠州雅园项目集合资金信托计划”的发行规模显示为“至78000万元”,产品期限最长12个月,预期收益为8.1%~8.9%。

  成本飙升

  在房企的融资结构中,银行贷款占据绝对优势,中期票据、公司债也被青睐,但是也有一些房企更加偏爱信托融资。

  相比信托高昂的融资成本,银行贷款、中期票据、公司债等方式融资成本都更加低廉,多在4%~5%之间,为何这些房企还选择成本更高的信托融资呢?

  从去年开始,房地产行业调控升级,监管部门明确规定要严控资金违规流入房地产行业,今年以来,房地产行业的融资监管只紧不松,房企用于投资境内房地产项目的海外发债被堵截、公司债被中止、银行对于地产公司的融资业务收缩至低位,以信托为代表的“非标融资”成为很多房企的救命稻草。

  恒大研究院副院长兼首席房地产研究员夏磊指出,2018年以来,金融监管进入新阶段。从数据摸底性质的检查,正式过渡到实质性的规范整治,在表外回表、非标转标的大趋势下,房企主要的融资渠道受到不同程度的影响。

  “一方面,企业销售和投融资增速放缓,另一方面企业融资渠道也在不断收窄,这就导致房企的资金面紧张。”一位房地产行业研究人士分析称,信托成为一些房企不得不选择的融资渠道。

  用益信托认为,房地产企业的高杠杆属性决定其还旧债很大程度仍依靠再融资,同时在调控基调不变的背景下,再融资能力的分化会推高部分低信用等级房地产企业的信用溢价,从而进一步提升了部分房企的融资成本。

  在房企仍有较大融资需求、多个融资渠道又受阻的情况下,预计房地产信托规模有望维持一定幅度增长,成本进一步上升。

  在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下,2018年,房地产行业融资体系正在发生深刻变化,不仅关乎房企自身的命运,也影响着行业的走向。

  警惕房地产信托风险

  随着房地产信托规模的迅速增长,风险也随之而来。

  今年5月,中信信托针对“天房2号贷款集合资金信托计划”的违约风险披露,引起市场极大关注,虽然天房集团最终如期兑付信托本金及利息,但该事件暴露出的房企现金流风险引人重视。

  监管部门对信托公司合规经营的要求也在不断提高。据银保监会公开信息不完全统计,今年以来,信托公司的涉房业务已成为监管机构处罚的重点领域之一,今年3~6月,深圳等地银监局相继对将信托资金违规用于房地产领域的信托公司作出处罚。

  百瑞信托研究员孔慧芳认为,监管部门对违规投向房地产项目的监管力度在不断加大,因穿透检查而开出罚单,说明监管部门实施信托产品上下穿透式监管的决心,下一步可能要进一步规范资金的投放。

  强监管态势下信托合规风险不容小觑。她进一步指出,房地产是被调控的行业,监管不可能放任大量社会资金流入其中,今后对于房地产项目的监管可能更加严格,加上下半年政策性银行收紧棚改货币投放政策、拿地成本上升以及个人购房贷款审批速度放缓等因素影响,房企资金回流速度进一步放缓,房企信用风险进一步积聚,信托公司开展房地产项目需要注意的风险点在逐渐增加。

  对于房企信托融资规模增长引发的风险,中诚信托方面指出,在当前政策调控更加收紧、市场空间发生转移的情况下,信托公司开展房地产业务的思路也要相应优化调整,以在未来市场变化中占得先机。“要把握行业周期变化中的股权投资机遇,充分挖掘购房款融资业务的潜力,同时要战略布局存量房金融业务。”